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北京资深律师解读一起房屋转租纠纷案

发布时间: 2016-3-25

出租人:张某 承租人: 金某 次承租人:蒋某

2007年8月张某将其闲置的房屋出租给金某,合同中约定“不经甲方(张某)同意,乙方(金某)不得私自转租、转让(提前半个月通知甲方)”。

2008年1月,在承租期内张某将其承租的房屋转租给了蒋某,并在合同中约定“店铺转让给乙方(蒋某)后,甲方(金某)在确保已经通知房主并没有违反原有合同的前提下,乙方同意代替甲方向房主履行原合同所规定义务”。

本案焦点问题在于转租合同有无效力的问题,其中涉及到的概念有处分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤销、根本违约以及违约金等问题。

在本案中当是人的诉求为:

一、判令被告向原告支付违约金;

二、依法解除原被告之间的合同;

三、判令被告向原告返还转让费;

四、判令被告向原告支付损失;

五、诉讼费由被告承担。

在本案,认为承租人与次承租人之间的转租合同无效,其主要依据为合同法第51条。因此就需要对51条作一个文义解释。这就需要对该条的“处分”一词做出解释。

最广义的处分,包括事实上的处分与法律上的处分。前者指就物体加以物质的变形、改造或毁损的行为,后者除负担行为(债权行为,例如悬赏、广告、买卖、保证)外,尚包括处分行为,例如所有权之移转、抵押权之设定、所有权之抛弃(物权行为)、债权让与及债务免除(准物权行为)。广义的处分,仅指法律上的处分而言。狭义的处分,系指处分行为而言。

所谓处分即为权利的转让、权利的消灭,在权利上设定负担或变更权利的内容,基本上是指狭义的处分。

为此,再把握合同法对于租赁的定义,租赁即出租人将物交付承租人使用、收益的行为。

与本案中,由于前述张某将其闲置的房屋出租给金某,且合同中约定“不经甲方(张某)同意,乙方(金某)不得私自转租、转让(提前半个月通知甲方)”。因此是对承租人使用、收益的限制,是对自己所有权的处分。如果承租人未经出租人同意进行转租,便是无权处分。

由于为“无权处分”且没有得到处分权人的追认,本人也没有得到处分权,因此,合同为无效合同。

因此,以上的诉求便处出现了不合理。理由如下:

首先,违约责任的存在须有有效成立的合同为前提。

其次,合同的解除,是合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。合同解除是指在合同有效成立以后,当解除的条件具备时,因当事人一方或双方的意思表示,使合同自始或仅向将来消灭的行为,是一种法律制度。也以有效成立的合同为前提。

基于上述,由于合同的无效,因此诉求的设计便出现了不合理,有了驳回的风险。