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售后回租不合法合同是否仍需履行

发布时间: 2016-2-13

售后回租成为一种新型的房产投资形式,若是一方因为遭遇行政处处罚,合同双方是否应继续履行义务哪,最近法院就审理了这样的一则案件。

【案件回顾】

2006年7月23日,郭某与大连某房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买该公司开发的某大厦商品房二套(预售期房),房屋总价款70万元人民币。合同中并未约定交房及办理房屋产权证的具体期限。同日,郭某又与另一公司(该房屋开发公司总经理亲属为法定代表人的关联公司)签订《委托经营合同》,将购买的所谓商品房委托给该关联公司用作酒店式经营,约定经营期限为15年,年收益金为购房总款的8%,自合同签订之日起视为房屋已交付经营,合同期满开发商愿以合同价格回购该房屋。之后,该开发商将以这种典型售后回租形式将销售房屋所得款项用作其他投资项目而经营失败。因资金链条断裂,涉案房屋历经数年并未竣工,所谓委托经营合同也并未实际履行。但经营收益金是按期支付给郭某的。2006年末,该房屋开发有限公司因违法售后回租被大连市工商局进行了行政处罚。2008年初,因该开发商涉嫌犯罪被大连市某区公安局刑事拘留。郭某闻讯后来律师事务所聘请律师代为诉讼,请求解除合同、返还购房款并要求被告赔偿损失。

【法院审判】

通过法庭质证和辩论,大连市某区人民法院以(2008)民初字第1791、1792号民事判决判定原告胜诉。被告没有提起上诉,现本案判决已发生法律效力并最终进入执行程序。

【律师点评】

以《商品房买卖合同》《委托经营合同》合法有效,从而要求继续履行合同的有力抗辩理由,从而使委托人最终获得高额赔偿达到委托人满意的诉讼结果。依据上述案件事实和证据,代理人制定了具体诉讼方案,向房屋所在地法院提出撤销《商品房买卖合同》并要求双倍返还购房款的诉讼请求。

综合本案,关于售后回租合同的效力。售后回租的合同虽然是违反了建设部的规章《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定,但依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定,并未构成因违反法律行政法规的强制性规定而无效的条件。这就意味着对售后回租行为经过行政处罚后,合同双方依然要依法遵守履行合同相关义务。